核心观点：2024年1-3月房地产各项核心数据同比继续下滑，新开工面积、销售面积、销售额同比下滑27.8%、19.4%、27.6%，但从环比角度来看，降幅环比收窄1.9个百分点、1.1个百分点、1.7个百分点。此外，房地产开发到位资金、房地产企业债券融资总额分别环比增加58.64%、 116.3%，说明房地产出现边际性好转。这些边际性好转离不开国家的房地产协调融资机制和“三大工程”，房地产协调融资机制给予融资支持，实现金融和房地产良性循环，促进房地产项目正常开发建设交付，同时“三大工程”可形成更多的增量投资。房地产协调融资机制、“三大工程”仍需时间来完全落实，长期对房地产需求是重要支撑的。根据Mysteel模型测算，房地产企业拿地到新开工的周期已由以前的3个月延长至目前的9个月，因此预计2024年全年新开工数据同比下降7%。那么在不出现重大利空事件影响下，按照周期规律，预计2024年房地产市场或呈现企稳小幅修复的走势。

 

一、房地产现状：虽各项核心指标同比下降，但房地产销售面积和销售额边际性好转

宏观政策方面，3月、4月房地产政策环境持续宽松，不管国家还是地方，都出台各项政策。北京取消离婚购房年限限制、郑州推出“以旧换新”政策、青岛出台8条楼市政策、上海市土地出让不再限制中小套型比例、深圳市宣布废止“70/90政策”、深圳宣布实施商品房“以旧换新”政策、成都宣布解除限购措施、三四线城市则继续以发放购房财税补贴和加大公积金住房贷款支持为主。

从供给端来看，1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%，房屋新开工面积17283万平方米，同比下降27.8%，房屋竣工面积15259万平方米，同比下降20.7%。其中，房地产新开工面积环比收窄1.9个百分点，出现边际性改善，竣工面积由于去年高基础而呈现同比下降趋势，和去年出现强背离。

从需求端来看，1—3月份，新建商品房销售面积22668万平方米、新建商品房销售额21355亿元，同比分别下降19.4%和27.6%，但两者环比收窄1.1和1.7个百分点。主要是因为第一，西部地区、东北地区收窄明显，西部地区、东北地区销售面积收窄2.3、4.8个百分点，西部地区、东北地区销售额收窄2.6、 6.4个百分点，第二，供应增多且以改善型房子为主，CRIC数据显示，重点城市刚需、改善、高端占比结构为40%、49%和11%，同时商品房“以价换量”的策略起作用，CRIC数据显示，前3月商品房成交均价9779元/平方米，同比下降9.5%。

资金方面，房地产开发投资额累计同比下降9.5%，环比下降3.8个百分点；同时房地产开发到位资金边际好转，但是同比依旧扩大17个百分点，主要受定金及预收款、个人按揭贷款的拖累。此外，根据中指研究院监测，2024年3月房地产企业债券融资总额为669.4亿元，环比大幅增长116.3%，为2023年9月以来最高点。

 

表1：房地产1-3月资金到位情况

资金

2024年3月

2024年2月

环比（%)

2023年3月

同比（pct）

房地产开发企业到位资金(亿元）

25689

16193

58.64%

34708

扩大17个百分点

国内贷款

4554

3144

44.85%

4995

收窄0.5个百分点

利用外资

7

5

40.00%

8

收窄10.8个百分点

自筹资金

8681

5374

61.54%

10171

收窄3.3个百分点

定金及预收款

7435

4630

60.58%

11909

扩大34.7个百分点

个人按揭贷款

3643

2214

64.54%

6188

扩大38.1个百分点

数据来源：国家统计局、钢联数据

 

表2：房地产1-3月核心指标具体情况

 

2024-3-31

当年累计

累计同比

建造方面

房屋新开工面积

17283

-27.8

房屋施工面积

678501

-11.1

房屋竣工面积

15259

-20.7

资金方面

房地产开发投资额

22082

-9.5

商品房销售方面

商品房销售面积

22668

-19.4

商品房销售额

21355

-27.6

商品房待售面积

74833

15.6

数据来源：国家统计局、钢联数据

 

二、未来展望：预计2024年下半年房地产有望边际性好转

（1）房地产政策环境持续宽松，房地产融资协调机制逐渐落实

2023年“认房不认贷”等房地产政策陆续出台，2024年以来，我国的房地产政策环境持续宽松，尤其房地产融资协调机制的作用凸显，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展。1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单。此后房地产融资协调机制逐渐落实，2月，建设银行、华夏银行、工商银行、农业银行、光大银行等各大银行建立房地产项目白名单，并采取相关措施，进入4月，全国17个城市通过协调机制正式向中信银行推送第一批白名单项目24个，中信银行批复金额73.25亿元，放款金额30.91亿元，全部按照工程进度“应放尽放”。

表3：2024年以来的房地产融资协调机制情况

时间

部门

文件/会议

主要内容

1月12日

住建部和国家金融监管总局

《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》

协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

1月30日

金融监管总局

金融监管总局召开2024年工作会议

会议总结2023年工作，部署2024年重点任务。会议要求，积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度。加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设、落实经营性物业贷款管理要求。

2月7日-19日

各大银行

/

建设银行、华夏银行、中国人民银行、工商银行、农业银行、光大银行、交通银行、浦发银行、浙商银行、广发银行纷纷重视房地产融资协调机制，并采取不同措施。

2月20日

住建部

城市房地产融资协调机制工作视频调度会议

一是要形成“推送——反馈”的工作闭环；二是要形成“发放——使用——偿还”的管理闭环，确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资。截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。

2月29日

住建部、金融监管总局

城市房地产融资协调机制工作视频调度会议

要求乘势而上，扩大融资协调机制成效，并明确于3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

3月11日

金融监管总局

/

国家金融监督管理总局局长李云泽在十四届全国人大二次会议第三场“部长通道”集中采访活动上表示，金融监管总局将进一步加大重点工程和重大项目的资金供给，并推动城市房地产融资协调机制的落实。李云泽强调，金融监管总局积极支持保障房等三大工程建设，以促进房地产市场的稳定发展。这一举措旨在优化资金分配，提高金融服务效率，为我国城市基础设施建设提供有力支持。

3月13日

国家金融监督管理总局

国家金融监督管理总局党委召开扩大会议

促进金融与房地产良性循环，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设，促进构建房地产发展新模式。

数据来源：Mysteel根据公开资料不完全统计

目前，31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。

表4：部分城市的房地产融资协调机制落实情况

省份

具体情况

山东

首批“白名单”共推送252个项目，142个项目获银行授信301亿元，107个项目获银行融资113.6亿元。

湖北

全省17个市州均成立了城市房地产融资协调机制，共申报项目403个，总融资需求1349亿元；42个项目获得新增银行融资66.49亿元。

湖南

全省14个市州均已建立房地产融资协调机制，共有600多个项目申请纳入“白名单”，涉及住宅总数62万余套，总融资需求达500多亿元。

内蒙古

截至3月底，全区共有77个房地产项目纳入第一批城市房地产融资协调机制“白名单”项目清单，融资总需求94.3亿元；共有16个项目新增融资授信额度31.6亿元，其中8个项目共发放贷款9.779亿元。

陕西

截至2月23日，全省11个市（区）均建立房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目首批“白名单”并推送商业银行，共涉及114个项目。

山西

截至2月21日，全省11市和山西综改示范区已建立并运行城市房地产融资协调机制，提出第一批可给予融资支持的房地产项目白名单并推送给商业银行，涉及131个项目，融资总需求219.14亿元。

河南

2月初发布了全省首批房地产“白名单”项目600个(其中民营房企和混合所有制房企开发项目535个，占项目总数89.17%)

重庆

1月底重庆市已梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构。

广西

1月底，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

数据来源：Mysteel根据公开资料不完全统计

 

（2）全力实施“三大工程”，城中村改造有望提速

2024年以来，各省全力实施“三大工程”，推动保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投资。4月18日，在国新办举行的新闻发布会中得知，用来支持“三大工程”的5000亿元抵押补充贷款（PSL）额度发放完毕，这有利于为“三大工程”提供中长期低成本资金支持，托底地产方面有所加重。据不完全统计，截至2024年3月15日，已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放，仅公开的授信额度已合计超万亿元，其中，两大政策性银行已完成至少1181亿元城中村专项借款的发放。此外，全国积极进行城中村改造，纷纷出台城中村改造目标，城中村改造中，改造投资资金较为可观，对未来房地产形成支撑。与此同时，在保障房运行机制方面，多地公布售型保障房建设计划，随后逐渐落实来保障困难群体的住房需求。

 

表5：部分城市2024年城中村改造目标

省份

具体内容

上海

上海今年预计启动不少于15个“城中村”改造项目

北京

今年计划推进20个城中村实施改造

广州

今年将强力推动广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，实现罗冲围片区安置房、配套设施、重点道路开工建设。在资金支持上，广州要力争成为全国首期首批城中村改造专项借款落地城市，推进首批借款项目落地实施

深圳

将加快实施60个城中村分类改造项目

杭州

计划2024年实施城中村改造项目59个

重庆

重庆市计划改造城中村项目82个

武汉

坚持“留改拆建控”并举，稳步实施城中村、景中村改造，积极推进33个更新单元改造，完成200个以上老旧小区改造

合肥

2024年城中村改造计划实施10大片区，共53个城中村

数据来源：Mysteel根据公开资料不完全统计

 

 

表6：不同机构房地产测算的城中村改造投资资金

机构

测算内容

安信证券

保守估计城中村总投资额4.75万亿元，按照5-10年建设周期测算，预计城中村每年平均投资额为4500-9500亿元左右。

银河证券

21个超大特大城市每年城中村改造投资额或达到约1.19万亿元。

中指院

1、未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。

2、城中村改造在投资带动方面，也会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。

数据来源：Mysteel根据公开资料不完全统计

（3）居民人均可支配收入和消费逐年增加

截至2023年底，我国城镇可支配收入为51821元，同比增加5.15%，相较于2022年增加了1.2个百分点。2024年一季度，全国居民人均可支配收入11539元，比上年同期名义增长6.2%；全国居民人均消费支出7299元，比上年同期名义增长8.3%。根据以往数据，预计2024年城镇可支配收入、消费将会持续增加，大概同比增加6%、8%。居民人均可支配收入、消费逐年增加，有利于房地产消费预期增加。

 

（4）模型推测2024年房地产市场或呈现企稳小幅修复的走势

2016年-2022年，受棚改驱动影响，新一轮地产持续发展，拿地到新开工周期大约为3个月，2022年受疫情、地产暴雷等各种因素影响，房地产市场持续低迷，拿地到新开工周期延长至9个月，综上所述，从拿地到新开工的周期由以前的3个月变为9个月。同时根据3月的实际总拿地数据，来推算9个月后的新开工，结果显示2024年全年新开工面积累计同比下降7%。总体来看，在不出现重大利空事件影响下，按照周期规律，2024年房地产市场或呈现企稳小幅修复的走势。