最近，有投资圈人士以2016年后煤炭行业复苏类比23年地产前景，预测地产行业的强劲复苏。虽然对地产销售的复苏的速度和幅度饱存争议，但仅对比2016年前后煤炭行业的供应端和需求端变化，可以看出2023年的地产市场仅就供需基本面矛盾而言，远远没有2016年后的煤炭市场乐观。
2016年煤炭行业处于周期底部，历经供给侧收缩（2016年煤炭产能收缩超过总产能的5%）和库存出清，再经历2016年后地产市场繁荣带动大宗需求，导致新的一轮价格上涨。对比之下，2023年后地产需求前景不明，同时地产的库存压力（待售面积和已开工销售面积）为记录新高：2022年末商品房待售面积为5.64亿平方米（直接统计数据），已开工未销售面积为47.18亿平方米（三年累计值移动平均：2011年作为起始年份），合计总库存为52.82亿平方米：供应端压力并未缓解。
对比2016年的煤炭行业和2022年末的房地产，当下房地产业的前景无法与2016年后的煤炭行业复苏做比较：即使不考虑后期商品房销售的复苏速度，商品房的供应/库存压力远远超过2016年后的煤炭行业供应压力。
2016年后煤炭供应端产能持续大幅缩减。2013年我国经济进入调整期，煤炭需求疲软，同时之前建设的产能过多导致煤炭供过于求现象严重，价格连续下跌。以秦皇岛5500大卡动力煤从2013年初的620元/吨下跌至2015年末的365元/吨。在此期间，煤炭行业积极减产以减缓库存压力：煤炭产量从2013年的39.74亿吨下降到2015年的37.47亿吨，库存也从2009年起连续6年的累库转为2015年的去库。
2015年11月，国家提出供给侧改革：2016年2月明确提出，“用3-5年时间，再退出煤炭产能5亿吨左右、减量重组煤炭产能5亿吨左右”，实际2016年就已经完成去产能3亿吨，占2015年末煤炭产能的5%以上，至2018年合计完成去产能8.1亿吨/年。
2016年供给侧改革后，煤炭需求出现明显增加，主要归因于房地产市场的带动。房地产在供给侧出清的同时，需求端也因为房地产去库存和棚改货币化出现明显改善。2015年8月国家提出棚改货币化，并在年末中央的多次会议中连续强调房地产去库存，在2016年政府工作报告中定调“因城施策”去库存。
两项政策导致大量资金涌入房地产市场，行业施工面积的增加带来钢铁的需求扩张：2016年钢铁生产增速同比转正。叠加下半年极端高温天气带来的用电量需求增加，煤炭需求出现明显缺口：秦皇岛5500大卡动力煤价格从年初的365元/吨飙升至当年最高的715元/吨。
2022年底房地产市场的潜在供应/库存压力严重：现货库存（商品房待售面积）和已开工未销售面积居高不下。
2022年年末商品房的待售面积达到5.64亿平方米，同比提高10.5%；2022年的已开工未销售面积（三年累计值移动平均，以2011年为起始年份）达到47.18亿平方米，环比周期累积（三年累计值移动平均，以2011年为起始年份）提高3.9%。截至2022年年末，两项商品房库存合计高达52.82亿平方米，为历史最高水平。
我们认为，造成当前房地产供给库存高居不下的原因是，高杠杆高周转发展模式造成的供给增长惯性过大，在销售出现下滑后迅速累库。
1. 2016年房地产去库存和棚改货币化带来大量购房需求，房企一方面希望快速获得市场份额和收益，另一方面则要承受高昂的土地购置费，因此房企纷纷选择大量举债，将本就高企的负债水平继续推高，2022年末，房地产企业仅表内资产负债率达到78.8%，对比2016年增加2.04%。
2. 在高杠杆模式下，房企尽可能加快其资本周转速度，表现为新开工面积同比增速明显高于竣工面积同比增速。2016年至2019年，房企的商品房新开工面积同比增速一直高于7%，也大幅高于同期的竣工面积增速，2018年二者增速差距甚至达到25%，埋下需求下滑后库存高企的隐患。
对比2016年的煤炭行业和2022年末的房地产，我们判断今日房地产业无法与2016年的煤炭行业类比，关键是不同时期两个行业的供需两端基本面大相径庭。
考虑到购房者的购房能力和意愿改善，商品房的去库存压力中期内难以消解。市场上对于该问题的讨论颇多，本文不再赘述。
作者：Mysteel黑色产业研究服务部 研究员 郝圣淳
