在当前复杂多变的房地产市场环境下，行业正处于深度调整期，曾经高歌猛进的时代渐行渐远，取而代之的是更加理性和审慎的发展态势。
而龙湖集团以其财务安全稳健和持续优化的债务结构，为行业穿越周期提供了一条可参考的路径。龙湖自2022年开始进行调整转型后，2023年提出践行高质量发展模式，着力于提升内生动力，减少对融资的依赖。
财报显示，龙湖集团2024年上半年实现营业收入468.6亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%。实现归属于股东的净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务业务利润贡献占比持续提升，达到80%以上。
龙湖集团管理层在2024年中期业绩会上表示，新旧模式转换之际，最关键的是处理好债务问题，第一个要把债务规模降下来，第二是要拉长债务周期。
对此，龙湖将用全航道的正向经营性现金流去压降负债总额，同时用长周期的经营性物业贷款，去替换账期3-5年的信用债的融资，从而完成债务结构转化。预计在2028年底，龙湖经营性的收入占比可以过半，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式。
“要成为一个穿越周期的百年房企，保持较低负债水平以及高经营性收入是必须具备的两大条件，我们会为这个目标持续努力以实现转型。”龙湖集团管理层称。
市场量价调整 攻坚存货去化
近年来，房地产行业面临着前所未有的挑战，市场规模收缩，新房销售额和销售面积同比下降明显。
2024年上半年，新房市场规模约4.8亿平方米，同比下降19%；销售额约4.7万亿，同比下降25%。而二手房市场虽整体表现好于新房，但价格降幅较大。
整体说，目前房地产市场仍处于量价调整的阶段，市场信心有待恢复。而在这样的大背景下，龙湖集团始终保持着清醒的头脑和坚定的战略定力，扎实执行。
财报显示，今年1-7月，龙湖签约销售金额为586亿元，稳定在行业TOP10之列。
据龙湖方面介绍，上半年龙湖续销项目签约占比达87%，相比2023年同期占比提升11个百分点，现房去化占比为26%。
“下半年我们将攻坚存货去化，并根据市场情况保持弹性推盘，实现高回款率及毛利率的修复。 同时，我们也会更加关注品质交付，持续提升交付满意度。 ”龙湖管理层在业绩会上称。
2024年上半年，龙湖新获取7幅地块，分布在北京、上海、杭州、成都、西安、苏州和佛山，新增总建面为60万平方米，权益建面约35万平方米，权益地价为52亿元，溢价率仅3.6%。
“集团始终将财务稳健放在首位，短期债务的削减优先于增量投资。因此在投资方面，我们将严守投资刻度，以销定支，坚持聚焦高能级城市，持续迭代一城一策发展策略，做到优中选优。 ”龙湖集团管理层表示。
截至2024年中，龙湖集团总土储达4141万平方米，权益土储2959万平方米，对应未售未竣货值3500亿元以上，其中一二线城市货值占比约80%。
持续压降负债 年内到期债务仅剩10亿
安全是一切发展的前提，龙湖集团始终将财务稳健放在首位。
自2023年开始，龙湖便在主动、有序地压降负债规模。截至2024年6月30日，龙湖有息负债1874 亿，相较2023年底减少52亿元，整体借贷成本仅为4.16%，平均合同借贷年期进一步拉长至9.19年。
据悉，一直以来，龙湖集团通过有序安排，如期、提前完成债务兑付，持续优化债务结构，提高财务安全度，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。
在经营性物业贷款方面，龙湖上半年抓住新政的机会，经营性物业贷款净增219亿元，其中存量项目增额达140亿元。
“经营性物业贷款融资力度的加大，不仅让公司以更优的成本，进一步拉长平均合同借贷年期，还让公司得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS共计72亿元。”龙湖管理层业绩会上提到。
国内信用债方面，2024年初至今，龙湖已归还到期境内信用债107亿元，年内仅剩10亿元到期债务。此外，2025年一季度到期的境内债已经提前回购7亿，还剩65亿也将计划提前归集偿还。
而境外债方面，面对更趋复杂的国际环境，截至报告期末，龙湖的外币债务占比进一步下降至16.5%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。
据龙湖介绍，按照上述铺排，龙湖2024年底融资余额会在1700亿元左右，2025年债务规模会继续有序下降，银行融资占比会进一步上升，继续保持优秀的短债结构和外债结构。
截至2024年6月30日，龙湖集团剔除预收款项后的资产负债率为58.6%，短期债务占总债务的比例为15.7%。截至报告期末，龙湖集团年内剩余到期的境内公开债务为10亿元。此外，龙湖集团在2026年底前没有境外公开债务到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。
“2026年及之后，公司仅余少量境内信用债和境外债务，届时用经营性业务带来的可持续经营性现金流，就能够完成覆盖，那时龙湖将更加从容地轻装上阵。”龙湖业绩会上提到。
多航道协同 经营性业务收入占比再度提升
随着房地产行业逐步告别过去的 “三高”模式，龙湖也在逐步加快构建高质量发展模式。
近年来，龙湖在积极推进商业投资、资产管理、物业管理及智慧营造多航道业务协同发展，经营性业务呈现出强劲的增长态势。
财报显示，今年上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%。同时，两大业务板块还带来了较大的利润贡献，上半年利润占比已提升至80%以上，也让龙湖上半年的核心利润达到47.5亿元。
其中，在2024年上半年，龙湖集团运营业务收入达66.1亿元，同比增长4.3%，毛利率为76.4%。
在商业领域，龙湖商业逆流而上。今年上半年，其商业客流和营业额均取得了同比双位数的增长，若扣除疫情三年分摊租金收入的影响，同店同比权益后利润实现10%的增长，达到了预期。
截至2024年6月30日止，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，整体出租率96% 。
在资管领域，龙湖不断整合，形成从幼到老的全周期、全业态的资管平台。其中，作为基本盘的长租公寓品牌龙湖冠寓，截至上半年末，开业房间数12.3万间，整体出租率提升至95.6%。
此外，上半年龙湖服务业务及其他收入达64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。
其中，在物业板块，龙湖服务上半年收入实现57.8亿元，同比增长10.2%，全年预计也能保持两位数的增长。龙湖管理层认为，在当下住宅开发项目交付减少背景下，商企服务的拓展空间更有想象力。
在龙智造航道方面，今年上半年，龙湖龙智造新增代建总建筑面积432万平方米，代建项目销售额40亿元。未来龙湖龙智造仍将聚焦五大飞轮，为B端客户提供一站式智慧化服务。
东吴证券表示，龙湖推进“轻重并举”战略，注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展，是公司穿越周期的新增长曲线。而中信证券则认为，在房地产开发市场整体疲软的情况下，逐步扩大的投资性不动产资产包是龙湖稳定资产负债表的关键，其意义甚至超越了其本身对利润表的贡献。
面对房地产行业的新旧模式转换，龙湖集团积极践行新旧动能转换，据龙湖介绍，预计到2028年底，龙湖集团经营性收入将占比过半，届时整个业务模式将切换到新的发展模式。
可以看出，在房地产行业的变革浪潮中，龙湖将以内生动力推动集团整体高质量发展。龙湖方面表示，未来龙湖集团将继续坚守长期主义，积极推进多元业务协同发展，为成为一个穿越周期的百年房企而努力奋斗。
