众所周知，人口是房地产业发展的基础，而工业化和城镇化是房地产发展的动力。进入21世纪后，在人口基数效应，以及轰轰烈烈城镇化历史进程的推动下，我国房地产市场经历了飞速发展的过程，城镇化率也由36.22%提升至65.22%。然而，随着2021-2022年房地产市场出现重大调整，象征着房地产大开发时代落幕，正式进入存量时代。
一、房地产仍处在探底过程，企稳修复尚需等待
2023年以来，虽然官方出台多项宽松政策托底房地产市场，但受自身周期以及经济周期效应影响，其下行趋势未改，仅下行速度出现了放缓。7月24日，中央政治局会议对房地产市场作出了新的重大表述，即“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。该表述可谓超预期，也对未来若干年房地产政策奠定了基调。下半年，利好房地产市场的宽松政策将继续稳步推进，但某些方面仍有恶化预期，比如房企的债务危机，不排除后期仍有房企暴雷事件出现，因此房地产市场触底企稳尚需时间。
二、基建作为逆周期调节工具，发挥稳增长效应
基建方面，作为重要的逆周期调节工具，起到了稳增长的关键作用，上半年对建筑钢材需求形成了明显支撑。下半年财政政策对基建支持或将加码，包括加快发行专项债，提前下达及使用2024年专项债的部分额度或增加年内专项债额度等，因此下半年基建对于建材需求仍有望继续形成有效支撑。但整体来看，由于房地产需求体量收缩，预计2023年全年建筑钢材需求同比下降，以螺纹钢为例，预计全年需求降幅为2.38%。
螺纹表平衡显示今年全年消费同比或降2.38%
（注：Mysteel调研样本数据）
三、建筑钢材需求高点已过，贸易模式正在改变
展望长期建筑钢材市场，占比建筑钢材消费大部分的房地产市场，不再有快速发展的基础和动力。其核心原因首先在于中长期人口结构的变化，过去30年我国经济的快速发展很大一部分得益于人口红利，但目前人口负增长以及老龄化预期正在加强，根据相关研究报道，2030年前我国人口将缓慢下降，之后或迎来快速下降的时期；其次我国城镇化进入中后期，建筑钢材的需求高点已然出现。因此从长期发展视角来看，建筑钢材市场正在进入存量时代。
在建筑钢材市场转变的同时，该行业的贸易模式也正在发生悄然变化。以往建筑钢材贸易主要以钢厂代理商模式为主，钢厂的资源多数通过贸易商作为中间环节运至下游终端。然而今年以来由于行情不佳，贸易商主动减少协议量，同时政府主导的基建项目增多，这些综合导致央国企钢厂增加了对终端工地的资源直供。根据我的钢铁网调研反馈，今年以来国内钢厂直供终端的资源占比均值约为17%；此外调研样本中，未来有意计划提升直供比例的钢厂占比约为54%，主要原因在于建筑钢材需求结构的变化，即房地产需求下滑，而基建需求相应增加。根据国外发展经验，以美国为例，其国内钢厂直供比例在60-70%，由此我国直供比例仍有提升空间，但考虑到贸易商为钢厂提供生产订单蓄水池，以及为钢厂和下游终端提供现金流，因此其扮演的角色不可或缺，仍会保持一定的贸易体量。
四、钢材需求结构发生改变，建材与板材此消彼长
随着我国房地产市场的转变，未来螺纹钢等传统建筑钢材需求或难以重现以往高增长的局面。在高质量发展的政策指导下，目前国内正强调鼓励大力发展高端制造业，例如新能源汽车、装备制造、光伏产业等都是重要赛道，增长空间未来可期，这些行业的发展将驱动型钢、中厚板、热轧薄板带等钢材品种的消费增长，并且也将承接我国钢材消费结构转型以及经济转型的历史使命。
总而言之，房地产高增长时代落幕，顺应建材需求收缩前景，同时展望制造业带动的板材消费增长前景。
