纵观前半年，明显可以感觉到虽然地产方面利好频发，积极提振，但建筑钢材需求表现却一直不佳，单从二季度库存表现来看，钢厂库存持续累积，在6月甚至处于近五年的高点，同时其间建筑钢材的周产量大都在430万吨到450万吨间波动，产量水平远低于前三年同期，市场意识到是需求端，是房地产出现了问题，最重要的一部分原因是房地产企业资金短缺。但下半年房地产企业资金问题有大幅改善空间吗？而且对于用钢需求会有明显提升吗？
1、土地成交低位，拿地积极性不高
对用钢需求而言，新开工与在建是两个重要指标，其中，房地产企业在拿地后需要3个月左右的时间可以逐步转化为新开工阶段，新开工阶段的用钢密度相对较高。现在从今年上半年的土地成交面积来看，100个大中城市的土地成交面积在上半年一直处于同比低位，而且在6月底出现了较大幅的逆周期性下跌，房地产企业的拿地积极性并不高。
对于房地产企业而言，拿地一般涉及企业的自筹资金和国内贷款。自筹资金来自于房地产企业自身的基本建设资金和通过融资筹集的资金，基本占房地产企业主要资金的三成以上，其主要支持了土拍在内的大部分流程，是新建项目启动的关键。国内贷款方面，这一部分贷款一般指向房地产企业在拿到四证后申请的开发贷。
从银保监23号文件发布后，多种融资渠道受到监管，房地产企业融资成本加大，拿地资金受到限制。而在2021年发布的三道红线也压缩了房地产企业的融资空间。另外，在恒大事件以来，房地产行业整体信用严重受损，融资活动逐渐从主动整改进入被动下滑。据国家统计局6月15日发布的数据显示，1-5月份房地产开发企业到位资金同比降低25.8%。
但其实在今年融资环境有积极的变化，3月16日，国务院金融委提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”；4月18日，央行和外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，表明“支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求”。今年3月份以来，无论是新增信托贷款，还是新增房地产债，收缩幅度均明显收窄。
总体来说，在房地产企业融资逐年下降的趋势下，今年上半年融资情况出现了环比改善，同比降幅也在逐渐缩小，由于政策限制始终存在，而且在今年上半年地产企业有违约出现，在房地产企业授信大幅下降的情况下，房地产企业很难通过融新抵旧，所以房地产企业现金流没有明显改善，上半年的成交土地面积自然就会少，而且下半年的土地成交也不容乐观。同时，前期拿地量的低位必然会导致随后新开工面积减少。从季节性影响上来说，下半年新开工会大于上半年，在今年开工施工普遍后延的情况下，新开工恢复预计会比较慢，基本难为用钢需求带来改善，据Mysteel预计，6月份新开工面积环比增长约21.9%，新开工全年同比下降25%，由此推算，下半年新开工预计同比下降12.7%。
2、开发资金有所改善，需求提振难言明显
而对地产企业而言，购房消费所涉及的定金及预付款和个人按揭款方面是影响房地产企业拿地后在建阶段开发施工的重要资金来源。从近三年房地产企业资金来源来看，购房消费所提供的资金占房地产企业总资金来源的近51%，今年上半年有所减小，但仍占47.8%。这部分资金在银行监管下专款专用，而在恒大事件后，部分银行基本上冻结了这部分资金来防止风险，这也是前期地产资金紧缺的原因之一。
回顾上半年国内宏观方面的政策，主要集中在放松限购、限贷、限售，发放购房补贴，推出房票安置政策等政策。据中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。从资金来看，今年2月和4月也提出了预售资金监管方面的宽松政策，后期在7月底召开的房地产纾困项目与金融机构对接商洽会也会相应的改善房地产企业资金回款的问题。所以从政策发布方向来看，当前主要目标是刺激终端消费以及缓解房地产企业资金回款。
从30个大中城市的商品房成交面积可以看出，上半年的成交面积同比处于低位，但6月份出现的大幅上涨回到了往年水平，在政策利好下地产销售方面的数据恢复很快。所以相较于企业融资，在建阶段的资金回款更有改善空间，但在地产暴雷的情况下，改善幅度依旧需要看终端买房主体，目前来说，市场还是偏向于悲观。
但另一方面来讲，在当前在建资金改善的情况下，并不能说明后期用钢需求会有明显提升。这主要是因为上半年新开工的低位。据估计，从新开工阶段转化到在建阶段需要1个月的时间，而从房屋施工面积的往年数据来看，上半年的施工面积是多于下半年的，所以在今年这个上半年施工面积较低的水平下，下半年不可能有大规模的施工出现，即使是说上半年受疫情影响严重，后期有赶工回补，但其提供的用钢需求也不会很大。据Mysteel预计，今年全年施工面积累计同比增加10%。
3、总结
从以上拿地和开发两个方面可以明确感觉到一点，当前国家政策在地产的利好重点并不在增加地产新开工，而是通过刺激终端市场购房消费来稳定经济增长的同时，确保房地产企业有足够资金来完成现有项目。而且房地产企业在目前的政策环境下也在改变自身 “高负债、高杠杆、高周转、高收益”的经营模式，行业整体增速放缓。据Mysteel推算，今年全年建筑钢材需求同比会降低7%左右，房地产方面预计同比降低10%以上。而对于房地产行业用钢需求而言，虽然资金回款有持续的边际改善，但在新开工没有增量预期、在建面积处于低位的情况下，可以说地产利好难以提振用钢需求。
