回顾近年房地产市场，自2016年下半年开始，楼市收紧措施密集出台，调控周期来临。2017年各地楼市调控政策不断加码，“限售”范围扩展到三四线城市。但2018年上半年“四限”城市仍在增加，为此房地产调控不断升级，房企融资收紧，土地市场量价齐跌，最终房价过快上涨趋势在2018年底得到遏制。
对于2019年的房地产市场，在去年的中央经济工作会议上，已经给出了主要基调：分城施策为主，但总体调控思路将延续。与往年中央经济会议不同，在这次的中央经济工作会议中，房地产并没有单独作为工作重点加以强调，而是放在了“加强保障和改善民生”任务里。
从房产数据来看，2019年3-4月份，部分城市房产数据出现明显升温现象，很多人称之为“小阳春”，然而这波“小阳春”却未能“入夏”，5月份，二手房价涨幅全面放缓，表明楼市小阳春已经“退烧”。那么在小阳春之后，房地产库存还面临多大压力？房地产行业金融监管层面又释放了哪些信号？
部分地区高库存状况仍将持续
2019年以来，我国房地产去库存虽在持续，但受房地产销售下滑影响，去化速度已经有所显放缓。从狭义库存来看，截至今年5月，全国商品房待售同比下降约9%。去化周期为3.3个月，同比和较上年末分别缩短了0.35和增加0.07个月。如果上半年商品房销售增速下降走势延续，部分地区房地产高库存的状况可能还将持续。
（图1 2012年-2019年狭义库存去化周期 数据来源：统计局 钢联数据）
注：狭义库存去化周期=商品房待售面积/近12个月平均销售面积。
开发商资金压力仍存资产负债率继续累积
截至2019年1-5月，全国房地产累计调控次数已达200次以上。商品房销售面积累积同比增速均为负值。其中1-2月同比增长-3.6%，为2015年5月以来首次转负，虽然1-3月和1-4月分别反弹至-0.9%、-0.3%。但1-5月同比增速再度扩大至-1.6%。
（图2 2011年-2019年全商品房销售面积 数据来源：统计局 钢联数据）
实际上，自2017年4季度开始开发商资金压力已经出现，为加速回款，开发商开始大幅提高期房的销售比例，这也导致期房、现房销售数据明显背离。从2019年前5月数据来看，期房、现房背离现象依旧明显，这说明企业资金压力仍然较大。
（图3 2011年-2019年全商品房期房、现房销售情况 数据来源：统计局 钢联数据）
从资产负债率来看，据中国房地产业协会5月23日公布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间；另外29%的企业资产负债率高于80%。虽然财务风险整体可控，但需要注意的是，房企在2015-2016年大量发行的债券正陆续到期，偿债高峰将持续到2021年。
房地产金融风险尚存 监管层抬高重视程度
对于房地产高杠杆的情况，央行年初发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》就已经有所提及。报告显示，2018年末，房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%；在房地产开发贷款余额方面，2018年末为10.19万亿元，同比增长22.6%。而近期来自监管部门与住建部门高层的发言，更是将房地产金融风险抬到了前所未有的重视程度。
6月12日，中国房地产业协会会长冯俊在谈及房地产业和房地产金融发展存在的问题时提出，房地产上涨的速度比家庭居民收入增长的速度快，群众的住房支付能力相对较弱，居民家庭住房的杠杆率不断上升，不断导致居民负债过重，影响了经济增长的能力。
6月13日举行的第十一届陆家嘴论坛上，中国银保监会、证监会高层也指出当前房地产金融存在风险。“必须正视一些地方房地产金融化问题”。郭树清指出，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。
6月14日，人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。此前，南京地区多家银行也接到通知，首套房利率重新上浮15%，二套房利率上浮20%。
