主要观点：1-2月全国房地产开发投资增速表现亮眼，增速创近三年新高，虽然当前新开工面积增速较低，但未来新开工面积仍可期。当前土地购置面积负增长，但短期对钢铁等大宗需求影响不大，后期增速大概率将由负转正。在国家房地产趋严调控，因城施策的大背景下，今年保障房和租赁房或将成为地产投资的亮点，尽管其投资占比仍然不大。此外要关注三四线城市房地产投资动向，关注2018年地产投资超预期的可能。
1、开发投资增速创近三年新高，表现抢眼
2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%。在当前房地产市场“被降温”的情况下，开发投资数据超出预期，主要有两方面原因：
一是与年初的因素有关，毕竟从往年来看，年初房地产开发投资同比增速都偏高，上半年达到高位后，下半年有所回落。
二是2017年土地成交增长较快，全年土地的成交价款同比增长50%，同时土地购置面积同比增加15.8%，这表明有大量房地产项目已经签约，部分地块未实际开工。由于土地购置款的付款模式特性，从模型上推算土地购置面积领先房地产投资4个月左右，这也为2018年年初房地产投资增速超预期打下了基础。
图1 房地产开发投资走势图
数据来源：MRI、国家统计局
2、新开工增速趋缓明显，将逐步回升
2018年1-2月，新开工面积增速延续趋缓态势，主要在于国家金融去杠杆的影响下，房地产企业资金压力较大，同时受制于春节影响，在去年较高基数下今年同比增速趋缓。随北方气温的逐步回升，以及部分受限区域的解禁和两会的结束，新开工面积增速将逐步回升，预计新开工面积将维持低位正增长的态势。
图2 新开工面积走势图
数据来源：MRI、国家统计局
3、土地购置面积出现负增长
2018年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，这是2017年以来房地产企业土地购置面积首次出现负增长。土地购置方面出现负增长，主要在于两方面原因：
一是房企资金方面的压力较大，也可说其资金链潜在的风险加大，毕竟其去年拿地较多，今年房企拿地方面会更倾向于保守；二是年初部分地方政府在落实中央政策方面，出于调控房价以及去杠杆和去库存的目的，慎重批划房地产用地，供地方面相对收紧。
图3 土地购置面积走势图
数据来源：MRI、国家统计局
从下一个阶段来看，按照中央提出来的“房子是用来住的不是用来炒的”基本定位，加快推进多主体供给、多渠道保障，推进租购并举等政策，土地购置面积短期可能也难以大幅增加。
4、三四线城市助力商品房销售额刷新同期历史记录
2018年1-2月商品房销售面积同比4.1%、销售额同比15.3%，销售面积与销售额同比涨幅出现较大差距，在于三四线城市房地产去库存的影响下，房价上涨较为迅速，拉高全国房价均值水平。基于三四线城市的房价良好表现，后期依然要重点关注三四线城市的房地产投资动向。
图4 销售面积走势图
数据来源：MRI、国家统计局
